법률상 유효한 전대차 성립요건_임대인의 동의에 의한 법률관계
민법은 원칙적으로 임차권의 양도를 금지하고, 또한 임차물의 전대를 허용하지 않으며, 다만 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도·전대할 수 있는 것으로 하고 있습니다(민법 제629조 제1항).
임차인이 임대인의 동의없이 그의 임차권을 양도하거나(무단양도), 또는 임차물을 전대(무단전대)한 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항).
그러나 위와 같은 원칙에 대하여 민법은 일정한 예외를 인정하는데 즉, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는, 임대인의 동의를 필요로 하지 않습니다(민법 제632조).
민법이 위와 같은 태도를 취한 이유는 물건의 사용·수익방법은 사람에 따라 상당히 큰 차이가 있을 수 밖에 없으므로 임차물의 양도나 전대를 자유롭게 인정한다면 임대인의 이익을 해하게 되기 때문 입니다.
이처럼 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 임대인의 동의를 요구하는 것은 단순히 임대인의 보호를 위한 것으로 강행규정이 아니며, 따라서 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다는 특약은 언제나 유효하게 됩니다.
임대인의 동의를 받아 임차물을 전대한 경우, 민법은 전차인을 보호하기 위하여 4개의 조문(민법 제631조, 제638조, 제644조, 제647조)을 두고 있습니다. 이는 모두 전차인을 보호하기 위한 '편면적 강행규정'으로서 이를 위반하는 약정으로 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(민법 제652조).
전차인의 권리의 확정 : 민법 제631조
전대차는 임대차를 기초로 하는 것이므로 임대차관계가 소멸하면 전대차관계도 소멸하는 것이 당연합니다. 그러나 민법은 전차인을 보호하기 위하여 "임대인과 임차인의 합의로 임대차계약이 종료된 경우"에는 전차인의 권리가 소멸하지 않는 것으로 정하고 있습니다.
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민법 제631조 (전차인의 권리의 확정)
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
해지통고의 전차인에 대한 통지 : 민법 제638조, 제635조 제2항
임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에는 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 그 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다.
만약 전차인이 해지의 통고에 대한 통지를 받은 때에는 부동산전대차는 6월, 동산전대차는 5일이 지난 때에 그 해지의 효력이 생깁니다.
민법 제638조는 해지의 통고로 인하여 임대차계약이 종료된 경우에 적용되는 것입니다. 따라서 임차인의 차임연체를 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료합니다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결).
민법 제638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지)
①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용한다.
민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)
①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월2. 동산에 대하여는 5일
전차인의 임대청구권, 매수청구권 : 민법 제644조, 제645조
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건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 하는 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우, 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 또 건물 등 지상시설이 현존한 때에는, 전차인은 임대인에게 종전의 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있습니다. 전차인의 임대청구에 대하여 임대인이 이를 원하지 않을 때에는, 전차인은 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설을 매수해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 민법 제644조는 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용합니다.
민법 제644조 (전차인의 임대청구권, 매수청구권)
①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제2항의 규정을 준용한다.
민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
민법 제645조 (지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권)
전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
전차인의 부속물매수청구권 : 민법 제647조
건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 받아 부속시킨 물건이나, 또는 임대인으로부터 매수하였거나, 임대인의 동의를 받아 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여는 전대차가 종료된 때에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
민법 제647조 (전차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
