주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권 규정과 판례
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
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임차인이 매수인으로부터 인도확인서를 받아 제출해야 배당금을 지급하며, 인도확인서가 제출되지 않으면 공탁하는 것이 경매실무이다. 다만 대항력 있는 임차권자가 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만 배당하는 경우에는 인도확인서를 제출받음이 없이 그대로 배당금을 지급하는 것이 실무례이다.
다만, 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 수 있는 권리가 있으며, 법 제3조의2 제3항의 규정은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 인도한 것을 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택인도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다.
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니다(93다55241 판결).
한편, 임차인이 제3자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 보증금을 반환받기 위하여 보증금 반환청구소송을 제기한 결과 임대인은 임차인으로부터 임대주택을 인도받음과 동시에 임차인에게 임대보증금을 지급하라는 내용의 상환이행판결을 받아 그를 집행권원으로 하여 임차목적물인 주택에 대하여 강제집행을 하고자 할 경우에 경매개시신청서에 주택인도증명을 첨부하여야 한다면 사실상 선이행을 강제하는 것이 되고 또 일단 주택을 인도하고 나면 대항력과 우선변제권을 상실하므로 경매절차에서 보증금을 배당받지 못하게 된다는 이상한 결과가 된다. 그래서 실무상으로는 임차인이 주택을 인도할 준비가 되었다는 뜻의 내용증명을 발송하고 그 내용증명을 제출하면 인도증명을 제출한 것으로 처리하여 왔다. 이러한 실무상의 난점을 해결하기 위하여 법 제3조의2 제1항은 위와 같은 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정하였다.
우선변제권의 승계
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주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>1. 「은행법」에 따른 은행2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13>1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
법 시행 후 금융기관 등이 확정일자, 임차권등기명령 또는 주택임대차등기를 통하여 우선변제권을 취득한 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위 내에서 임차인의 우선변제권을 승계하는 것으로 규정하여(법 제3조의2 제7항) 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에게 우선변제권의 승계 행사를 인정하고 있다. 위 개정 규정의 취지는 그 동안 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 주택임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어 전세자금 등의 대출에 소극적이었는바, 주택임차인이 낮은 금리로 전세자금 등을 빌릴 수 있게 하여 서민금융을 활성화하기 위한 것이라고 한다. 다만, 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인이 대항요건을 상실하거나, 임차권등기가 말소되거나, 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(법 제3조의2 제8항). 그러나 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다(법 제3조의2 제9항).
