주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신청구권/갱신거절권의 대립_평택변호사 부동산전문 법률상담
종래 임대차보호법상 임차인에게 보장된 임대차 보호기간이 2년이었다면, 개정법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 기간에 한하며, 그 이전은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지) 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하는 '계약갱신청구권', '계약갱신요구권' 규정을 제정하였습니다.
주택임대차보호법이 개정되며, 일명 '임대차3법' 관련 뜨거운 이슈가 되기도 했었고, 특히 개정법의 시행으로 계약상 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인을 두텁게 보호할 수 있게 되었다는 의견이 있는 반면,
일부 개정안의 시행 이후 오히려 수요와 공급에 의해 자연히 결정되는 부동산 시장기능이 상실되고 임대시장의 위축 및 축소를 심화시켰다는 비판이 있습니다.
임차인의 계약갱신청구권
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주택임대차보호법은 임차인의 주거생활 안정을 위해 임대차 최단 존속기간을 2년으로 명문화하고 있습니다. 즉 임대인과 임차인 사이 기간의 정함이 없거나 2년 미만의 기간으로 정한 임대차계약에서도 임차인은 임대인에게 2년의 임대차계약을 주장할 수 있습니다.
종래 임대차보호법상 임차인에게 보장된 임대차 보호기간이 2년이었다면, 개정법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 기간에 한하며, 그 이전은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지) 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하는 '계약갱신청구권', '계약갱신요구권' 규정을 제정하였습니다.
신설된 규정에 따를 경우, 임차인은 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이를 통해 최단기간으로 보장된 2년의 임대차 존속기간에 더해 계약갱신에 따른 2년의 기간이 추가되어 총 4년의 임대차기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조(계약의 갱신)에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
임대인의 갱신거절권
임대인 입장에서는 한 번 임대를 주게되면 최장 4년의 기간 동안 꼼짝 없이 내 부동산이 묶이게 된다는 부담에 계약의 자유가 침해된다는 의견이 있습니다.
임차인의 일방적인 계약갱신청구에 대응하여 임대인에게도 정당한 사유가 있는 경우 그러한 계약갱신을 거절할 수 있는 창구를 마련해 두었습니다.
임차인의 계약갱신청구에도 불구하고 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 당해 임대목적물을 임차한 경우, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 계약갱신청구에 대한 거절의 대가로 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 일정한 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(임대인 실거주 목적), 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 있어 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 1항).
다만 임대인이 임대인 자신(임대인의 직계존속 및 직계비속을 포함한다)의 실제 거주 목적 즉 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신청구를 거절하였으나, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료하기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 계약갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다는 점 유념하셔야 하겠습니다.
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전월세상한제 개정
전월세 상한제개정 전 주택임대차보호법에 따를 때 임차인이 임대인에게 임대차계약의 연장을 요구하는 경우, 별도의 임대료 증가분의 상한이나 요율을 제한하는 규정은 없었습니다. 비교적 계약의 자유가 폭넓게 인정되었다고 볼 수 있는 셈이었죠.그러나 개정법은 집주인이 세입자와 재계약을 체결할 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하도록 관련 규정을 명문화하였습니다.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
임대차계약 연장시 임대인이 증액할 수 있는 차임 등의 상한을 최초 계약시 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되(5% 상한 규정), 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 각 지역별 임 차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 다시금 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 규정하였습니다(제7조제2항 신설).
즉 개정법에 따를 경우 계약 갱신시 임대인이 임대료를 올릴 수 있는 상한의 범위를 5%로 정하되, 각 지자체별로 부동산 및 임대차 시장의 여건을 고려하여 5%의 범위에서 그 상한의 요율을 달리 적용받을 수 있도록 정하였습니다.
다만 개정된 전월세상한제는 존속 중인 임대차계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용되며, 새로이 신규 임대차계약을 체결하는 경우에는 임대료 제한을 받지 않는다는 점 주의하셔야겠습니다.
전월세 신고제
종래 매매계약이 아닌 채권적 계약에 불과한 임대차계약을 체결하는 경우 그에 따른 신고의무는 없었습니다. 다만 임차인이 대항력 등을 위해 스스로 전입신고 및 확정일자를 부여받아 해당 목적물에 거주하게 됩니다.
개정법은 전월세신고제(2021. 6. 1.부터 시행예정)를 통해 전월세 계약체결 시 30일 이내 그 계약사항(계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대차기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등)을 해당 시·군·구청에 의무적으로 신고하도록 하고, 신고와 동시 확정일자를 부여받도록 하였습니다.
또한 그 신고대상은 일반 주택, 아파트, 주거용 오피스텔 등에 한정되며, 오피스텔, 고시원 등의 비주택은 신고대상에서 제외되므로 개정법의 적용대상에 해당하는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
