임대차보증금반환채권 소멸시효 기산점_수원변호사 부동산전문 법률상담
임대차보증금반환청구권, 임대차보증금반환채권은 '일반채권'입니다. 따라서 민법 제162조에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다.
또한, 그 소멸시효 기산점은 민법 제166조 제1항에 따라 '권리행사가 가능한 때'가 기준이 되는데, 임대차보증금반환채권은 임대차종료시를 확정기한으로 하는 채권이므로, 그 기한이 도래한 때부터 소멸시효가 기산되게 됩니다.
일반 민사채권의 소멸시효 기간 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
임대차기간만료시부터 10년 소멸시효 적용
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A는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 임대권한을 위임받아 1998. 5. 31. 피고를 임대인으로 하여 이 사건 주택 중 102호를 원고에게 임대하였다. 원고 는 그 무렵 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 지급하고 이 사건 102호에 입주하였다.
이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102호를 인도해 달라고 요구하였으나 원고는 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부 하였고, 임대차기간이 만료된 2000. 5. 30. 이후에도 이 사건 102호에 계속 거주하였다.
원고는 2008년 5월경 결혼을 하면서 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남 겨둔 채 2013년 무렵까지 우편물 정리와 집기류 확인 등을 위해 원고의 모친 B 등으로 하여금 이 사건 102호에 출입하게 하면서 점유하였다.
피고는 2014. 12. 14. C에게 이 사건 102호를 매도하고 2015. 6. 19. 소 외 3에게 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호 를 인도하였다.
위 사실관계에 따르면,[특별한 압류, 가압류, 가처분, 승인 등의 소멸시효중단사유가 있지 않는 한] 임대차기간이 만료된 2000. 5. 30.부터 10년이 도과하는 2010. 5. 29.에 임차인의 임대인에 대한 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 완성되게 됩니다.
임차인은 2010. 5. 29.에서 몇 년이 지난 이후에야 임대인을 상대로 "임대차보증금을 반환해라"라는 보증금반환청구소장을 접수한 것입니다.
확정기한부채권의 소멸시효 기산점
민법 제166조는 “소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.”라고 규정하고 있으므로, 기한이 있는 채권의 소멸시효는 이행기가 도래한 때부터 진행하지만, 이행기가 도래한 후 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의한 경우에는 유예된 때로 이행기가 변경되어 소멸시효는 변경된 이행기가 도래한 때부터 다시 진행한다.
이와 같은 기한 유예의 합의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능한데, 계약상의 채권관계에서 어떠한 경우에 기한 유예의 묵시적 합의가 있다고 볼 것인지는 계약의 체결경위와 내용 및 이행경과, 기한 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려해서 판단하여야 한다(대법원 2016다274904 판결).
채권소멸시효 기산점
원칙은 권리를 행사할 수 있는 때입니다. 법률상의 장애가 없어진 때 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하여 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안만은 진행하지 않는다고 할 것인데, 여기서 ‘권리를 행사할 수 없는’ 경우라 함은 그 권리행사에 법률상의 장애사유, 예컨대 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하는 것이고, 사실상 권리의 존재나 권리행사 가능성을 알지 못하였고, 알지 못함에 과실이 없다고 하여도 이러한 사유는 법률상 장애사유에 해당하지 않는다(대법원 2006다93150 판결).
부동산에 대한 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다고 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절할 수 있는 데 지나지 아니하므로 매매대금 청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸린다(대법원 90다9797 판결).
소멸시효의 진행은 당해 청구권이 성립한 때로부터 발생하고 원칙적으로 권리의 존재나 발생을 알지 못하였다고 하더라도 소멸시효의 진행에 장애가 되지 않는다고 할 것이지만, 법인의 이사회결의가 부존재함에 따라 발생하는 제3자의 부당이득반환청구권처럼 법인이나 회사의 내부적인 법률관계가 개입되어 있어 청구권자가 권리의 발생 여부를 객관적으로 알기 어려운 상황에 있고 청구권자가 과실 없이 이를 알지 못한 경우에도 청구권이 성립한 때부터 바로 소멸시효가 진행한다고 보는 것은 정의와 형평에 맞지 않을 뿐만 아니라 소멸시효제도의 존재이유에도 부합한다고 볼 수 없으므로, 이러한 경우에는 이사회결의부존재확인판결의 확정과 같이 객관적으로 청구권의 발생을 알 수 있게 된 때로부터 소멸시효가 진행된다고 보는 것이 타당하다(대법원 2002다64957, 64964 판결).
보험금청구권은 보험사고가 발생하기 전에는 추상적인 권리에 지나지 아니할 뿐 보험사고의 발생으로 인하여 구체적인 권리로 확정되어 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로, 특별한 다른 사정이 없는 한 원칙적으로 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행한다고 해석해야 할 것이고, 다만 보험사고가 발생한 것인지의 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 보험금청구권자가 과실 없이 보험사고의 발생을 알 수 없었던 경우에도 보험사고가 발생한 때로부터 보험금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하는 것은, 보험금청구권자에게 너무 가혹하여 사회정의와 형평의 이념에 반할 뿐만 아니라 소멸시효제도의 존재이유에 부합된다고 볼 수도 없으므로 이와 같이 객관적으로 보아 보험사고가 발생한 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 보험금액청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석할 것이다(대법원 2000다31168 판결).
주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부
소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호 하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.
소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계 속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제 162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진 행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채 권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다.
따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있 으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조).
임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금 반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사 의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증 금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.
임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물 인도청구권은 소 유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다.
만일 임차인이 임 대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의 무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금 반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다.
나아가 이러한 소멸시 효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대 하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익균형에 반하지 않는다.
주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항).
이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다.
따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동 안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법취지를 훼손하 는 결과를 가져오게 되어 부당하다.
위와 같은 소멸시효 제도의 존재이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권 에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행 하지 않는다고 보아야 한다.
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주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008.3.21]
상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등)
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.[전문개정 2009.1.30]
이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 기간만료 등의 사유로 종료하였지만 원고는 그 이후에도 이 사건 102호를 점유하면서 피고에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015. 6. 23.에 이르러서야 이 사건 102호를 소외 3에게 인도하였다. 원고가 보증금을 반환 받기 위하여 이 사건 102호를 점유한 기간 동안에는 원고의 피고에 대한 보증금반환 채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소가 이 사건 102호에 대한 원고의 점유상실 전인 2014. 4. 22. 제기된 이 상 원고의 보증금반환채권이 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다.