주택임대차보호법상 임차권등기명령 규정취지와 목적_평택변호사 부동산전문 법률상담
임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써, 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위하여, 신설된 절차이다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
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① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. <개정 2013.8.13>1. 신청의 취지 및 이유2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(기각)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(촉탁), 등기관의 임차권등기 기입(기입) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>[전문개정 2008.3.21]
임차권등기명령 절차
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임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여(민사집행상 가압류규정이 준용된다) 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.
한편 2012. 8. 13.자 법 개정으로 법 제3조의2 제7항의 금융기관 등도 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있게 되었다. 이 경우 제3항, 제4항 및 제8항의 임차인은 금융기관 등으로 본다(법 제3조의3 제9항).
금융기관 등의 대위신청에 의한 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 하는 경우에는 부동산등기법 중 민법 제404조 외의 법령에 따른 대위등기절차에 관한 규정을 준용한다. 이 경우 임차권등기의 대위원인으로 보증금반환채권의 양수일자와 그 취지를 적는다(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제9조 제2항).
법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면, 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기기록에 임차권등기를 기입하게 된다.
임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고시에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생한다(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제4조).
임차권등기명령 효과
임차권등기멸열의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
주의할 점은, 위와 같은 효과는 임차권등기의 경료시부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 곧바로 이사나 전출을 하여서는 안 된다는 것이다. 또, 만일 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권 등기가 경료되면 그 때 대항력과 우선변제권을 취득한다.
따라서 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에게 우선하여 배당받을 수 없다.
임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
대법원 2005다4529 판결
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다
