부동산 소송 쟁점유형_가계약금에 관한 법률관계와 대법원 판례 정리
가계약금 반환소송은 거래 당사자들 사이에 매매계약의 구체적인 내용에 관하여는 어떠한 의사의 합치가 정확하게 설정되지 않은 상태에서, 임시적으로 일단 해당 물건을 잡아두려는 의도로 약간의 금액(통상은 몇 백만원 수준)을 매도인에게 지급하여 두는 거래실무의 현상을 의미합니다. 가계약과 매매계약은 전혀 다른 것이며, 가계약금과 매매계약에 따른 계약금 또한 전혀 다른 법률적 의미를 가지게 되는데요.민법에는 가계약이나 가계약금 반환에 관련한 그 어떤 조항도 두고 있지 않습니다. 결국 구체적인 사례에서 (법원의) 해석에 따를 수 밖에 없습니다. 가계약금 반환 소송이 가능하려면 개별 구체적 사례에서 <매매계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있어야>합니다.
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다.원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다. [2005다39594 판결]
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가계약금 반환소송 요건
"가계약 상태에서 계약이 틀어졌는데, 매도인이 가계약금은 돌려 줄 수 없다고 합니다. 공인중개사도 가계약금은 돌려주지 않아도 되는 돈이니 어쩔수 없다, 그냥 포기해라,는 말만 하는데요, 저는 너무 억울합니다. 돈이 몇백만원 안되기는 하지만, 가계약 상태에서 계약이 틀어졌으면, 당연히 받았던 가계약금은 돌려주어야 하는 것 아닌가요? 소송을 해서라도 되찾고 싶은데 승소가능할까요?" 와 같은 질의입니다.
가계약 상태에서 계약이 틀어지게 되면, 가계약금을 지급받았던 매도인은 대부분의 경우 자연스럽게, 자발적으로 받았던 가계약금을 돌려줍니다. 돌려주는 것이 일반적입니다. 하지만, 법률상담을 통해 알게 된 법률지식이 서로 달라 매매계약이 틀어지는 과정에서 매도인과 매수인 사이에 감정이 많이 상해 일부러 돈을 안 돌려주는 경우도 있습니다.
계약이 성립되지 않은 상태에서 당사자 사이에 약간의 금액을 지불함으로써 해당 물건 매매에 관련하여 가계약금 지불한 매수인에게 우선적 교섭권을 인정하는 취지의 가계약금은 (매매계약이 제대로 체결됨 없이 빠그러진 경우) 당연히 돌려받을 수 있는 돈으로 보아야 합니다. 보통은 '부당이득반환청구소송' 형태로 해결하고 있습니다.
2017나20531 가계약금 반환청구
【주 문】1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
- 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 화훼농원을 이전하기 위하여 매수할 토지를 알아보던 중 공인중개사 사무소 직원으로부터 피고 소유의 울산시 울주군 C토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 추천받고, 매매계약서 작성일, 잔금 지급방법 등 중요부분게 관한 합의도 없이 위 직원의 요구에 따라 피고의 계좌로 500만 원을 송금하였다. 그런데 위 토지는 진입로가 없는 맹지여서 화훼농원을 이전할 수 없다. 원고와 피고사이에 매매계약이 체결된 바 없으므로 피고는 원고에게 부당이득반환으로 위 500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단 - 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2011. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 등 참조).
- 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2015. 9. 24. 이 사건 토지의 매수를 위하여 피고에게 500만 원을 송금한 사실은 인정할 수 있으나, 을 제1호증의 2, 제3호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 매매계약에 있어서 그 본질적인 사항인 매매대금에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관하여 합의가 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고와 피고 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다.
- 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로서 원고로부터 지급받은 500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2016. 10. 22.부터 다 갚는날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.2. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인데, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하고, 피고의 항소는 이유 없어이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
2018가소21928 보관금반환 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약의 상대방에게 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 한 사례
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【주 문】1. 원고의 청구를 기각한다.2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】피고는 원고에에 3,000,000원과 이에 대하여 2018. 4. 28.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라
【이 유】
- 사실관계
원고는 목적부동산에 관하여 매매대금 2억 7,000만 원, 잔금지급일 2018. 10. 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만 원이라는 피고의 제안을 받고, 2018. 4. 27. 피고에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금하였다(갑 제1호증, 을 제1호증의 각 기재와 변론 전체의 취지). - 원고의 주장
원고는 매매계약체결 여부를 결정할 여유를 1달 정도 달라는 뜻에서 피고에게 가계약금조로 300만 원을 보관하였는데, 원고의 사정으로 매매계약의 체결을 포기하였으므로, 피고는 원고에게 위 300만 원을 반환할 의무가 있다. - 판단
우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다.가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수 밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.
일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 '빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기도 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다'는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.
위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다.매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는데 본질적인 의무가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다. - 결론
그렇다면, 이 사건에서와 같이 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 달리 원고와 피고 사이에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.
가계약금 반환소송 필요한 사례
- 급한 마음에 빨리 물건을 잡아두고 싶어 공인중개사에게 약간의 가계약금을 지급해 둔 경우
- 매도인에게 직접 가계약금을 지급하기는 하였으나 구체적으로 중도금을 언제 어떻게, 잔금은 언제 어떻게 지급하기로 약정하지는 않은 경우에는 매매계약이 성립한 것으로 보기 어려워 가계약금 반환소송을 할 수 있으며, (그 실질은 부당이득반환청구일 것입니다)
- 정식의 매매계약서는 작성하지 않았지만. 매도인과 직접 중도금이나 잔금의 지급시기나 방법에 대해 충분히 논의하고 매도인 계좌로 가계약금을 지급한 경우에는 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있어 가계약금 반환소송이 어려울 것입니다. 이 경우에는 사실상 민법 제565조 제1항이 적용되는 것으로 이해할 수 있습니다.
다만, 위 1.2.의 경우처럼 가계약금 반환소송이 가능한 경우라도 계약이 파기된 것이 매수인의 이유 없는 단순 변심이나 매수인의 잘못이 인정되는 사례라면 가계약금 반환청구가 기각되거나, 기 지급한 가계약금 전액이 아닌 일부만 지급받게 될 가능성도 있으므로 유의해야 합니다.통상 가계약금은 100만원 내외의 소액이기 때문에 소송까지 진행하기에는 많은 부담이 있습니다. 혹여 가계약금 반환여부를 두고 다툼이 생기더라도 쌍방 조금씩 양보하여 원만히 해결하는 것이 좋습니다. 그럼에도 불구하고 원만한 협상이 이루어지지 않거나, 가계약금액이 500만원을 넘는 고액일 때에는 부득불 민사소송을 제기해야 할 상황도 생길 수 있습니다.
가계약금 반환 민사소송 '배액배상' 법리 적용여부
민법 제565조 제1항에 따라 계약이 성립한 단계에서 계약금까지 지급하고 계약을 임의해제하는 경우라면, 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 배상해야 하고, 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기해야 합니다. 거래계에서 상식처럼 널리 알려진 법리이다보니, 가계약금까지만 건 단계에서도 배액배상의 법리가 적용이 되는지를 질의하시는 분들이 많습니다. 결론적으로, 가계약금만 지급된 단계에서는 민법 제565조 제1항에 따른 배액배상의 법리 적용이 어렵다고 봐야 합니다. 따라서 기 지급된 가계약금만 돌려받을 수 있는 것이죠(물론, 소송을 진행할 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 법정 지연이자까지 받을 수 있게 됩니다).
